法律・建築基準

ALCは、Auto Claved Lightweight Aerated Concreteの頭文字を取ったもので、 日本語では「軽量気泡コンクリート」のこと。その特徴は、軽量にもかかわらず強度が高く施工しやすい。更に断熱性、耐火性や遮音性にも優れており、主に住宅の外壁や間仕切りに用いられる。

一般媒介契約とは、次の(1)及び(2)の特徴をもつ媒介契約のことである。

1. 依頼者(すなわち売主などのこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
2. 依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則自由である。

印影があらかじめ届け出されたものと同一の印鑑によるものであることの管公署の証明をいう。法人の代表者等の印鑑は登記所(法務局)、一般個人の印鑑は市区町村にて印鑑登録を行う。登録された印鑑を実印と称し、その実印が印鑑登録された正式なものであることを市区町村長(法人は法務省)が公的に証明した書面のことを「印鑑証明」という。

印紙税法で、課税対象となる文書を作成するときに必要な国税であり、契約書に印紙を貼る形で納税する。なお、不動産の媒介契約書は委任状に該当するものとされ、非課税文書であるが、期限までに相手方が見つからないときには買い取る等の特約をつけると、その記載内容によっては課税されることがある。

不動産の売買契約をもとに土地や住宅(不動産)を売る人(又は法人)で買主にとって売買契約を結ぶ相手。取引態様の一つであり、不動産広告では「売主」という用語が使用される。一般的には、不動産の売主と所有者は同じだが、時には登記簿上の所有者と売主が一致していない場合があり、所有者の代理人が売主になっていることもある。

Entrance(エントランス)はマンションやオフィスビル等建物の入り口や玄関のことを指す。建物の顔として位置付けがなされ、その建物の印象に強い影響を及ぼすことが多い。吹抜けや広いスペース等を確保したエントランスホールを設置して印象を強くアピールする建物が多く見受けられる。

賃貸物件のオーナー又は、オーナーから一括借り上げしているサブリース業者をいう。不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。
この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。

マンションの管理組合や不動産所有者の委託によりその所有する不動産に係る清掃や設備の保守点検などの管理業務を委託されている会社のこと。主な業務内容としては、(1)設備の保守・点検・防火・各種警備・設備機器の保守点検や防火、衛生、(2)賃料や共益費等の徴収業務等の収支管理、(3)テナント募集選定や賃料共益費改定等の契約管理が挙げられる。

事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。建基法の規定の施行又は改正の際、既に建っている建築物または工事中の建築物で当該規定に全面的にまたは一部が適合されていないものをいう。既存不適合建築物についてはその適合していない規定に限り適用除外され(同法3条2項)、そのまま存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない。(同法3条3項同法86条の7)

一定期間、無条件で契約の申し込みの撤回または解除ができる制度。訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を無条件に解除できるというもの。クーリングオフの条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明した書面をもらってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。その通知があったときには、売主は速やかに手付金等受領した金銭を返還しなければならない。

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。

Closet(クローゼット)は、造り付けの収納庫で、主に衣類の収納スペースとして造られたもの。

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。建築確認申請を受けなければならないのは、

1. 特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号～3号)
2. 都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である(同条1項4号)。

建蔽率とも言う。建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。都市計画区域内では、建築物の日照や通風などを確保するために、用途地域によって建ぺい率の最高限度が制限されており、建ぺい率と容積率により、建築できる建物の大きさが規定される。[建ぺい率（％）=建築面積/敷地面積×100]。建築する建物の建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

借地借家契約の更新に伴って、賃借人から賃貸人に対して支払われる金銭をいう。借地権または借家権が期間満了によって消滅しても、賃貸人に正当の事由が無ければ契約の更新の拒絶、土地又は建物の返還を求められないため、賃貸人の要求により、更新料が支払われることが多い。問題は、特段の合意がない場合でも賃貸人にその請求権があるかであり、これを肯定する説もないではないが、判例(最判昭51.10.1)は、商慣習ないし、事実たる慣習として更新料の請求権があるという賃貸人の主張を認めず、通説も同様に解している。なお、更新料の支払いにつき合意があり、それが賃料の支払と同様に更新後の賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、契約当事者の信頼関係を維持する基盤をなしている場合にはその不払は、その基盤を失わせる著しい背信行為として賃貸借契約の解除原因となり得るとする判例(最判昭59.4.20)もある。

鑑定評価における不動産の類型のうち宅地の分類の一つであり、都計法等公法上の規制は受けているが、当該宅地に建物等の定着物が無く、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。鑑定評価に当たってはその土地の最有効使用を前提として、更地並びに自用の建築物およびその敷地の取引事例に基づく比準価格土地残除法に基く収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定するが、埋立地、造成地で再調達原価が把握できるときは積算価格をも関連付ける。また、当該更地の面積が大きい場合には開発法による価格を比較考慮する。

借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである(借地借家法第2条)。

1. 建物を所有する目的で設定された地上権
2. 建物を所有する目的で設定された土地賃借権

マンション等の区分所有建物を維持、保全していくためには、共用部分の小規模修繕以外に、一定年数ごとの計画的大規模修繕、災害時による不測の修理が必要になる。このような日常の小さな修繕以外の一時の多額の費用の収支に備えるために毎月の管理費とは別に積み立てる資金が修繕積立金である。宅建業法では、マンションの賃貸外の契約にあっては、修繕積立金等の計画的な維持修繕のための費用を積み立てを行う旨の規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容及び既に積み立てられている額については重要事項として説明する必要があるとしている。

宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは賃借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者に対して契約が成立するまでにその者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件などについてこれらの事項を記載した書面を交付して、宅地建物取引士から説明をさせなければならない。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。

宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、これを「守秘義務」という。 宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている。

都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物及びその敷地の利用の便宣、避難、消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。

敷地に対し接している接道義務を満たしているのかの状況や方角を示したもの。

都市計画区域内において建築物を建築する際、建築物を建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。

宅地建物取引に関する法律用語の一つ。宅地建物取引業法及び、同法施行規則では、専任媒介契約のうち依頼者が媒介を依頼した宅地建物取引業者の探索による相手方以外のものとは契約締結できない旨の特約を定めたものが専属専任媒介契約と規定されている。(専属専任媒介契約では、依頼主は自己で購入希望者を見つけることができない。)

媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。(専任媒介契約は、依頼主が自己で購入希望者を見つけることができる。)

専有面積とは、分譲マンション等の区分所有建物の専有部分(区分所有権の目的となる建物の部分)の面積をいうが、この専有面積に共有部分のうち、特定の部分を特定の区分所有者に専用的に使用させる部分の面積を加えた面積のことを専有面積ということがある。しかし、不動産の表示に関する公正競争規約では区分所有建物の場合は専有面積を表示することとされており、これに車庫、地下室などの面積を含むときは、その旨及びその面積を表示することとなっている。なお、専有面積の算出法には壁芯計算と登記簿に記載されている内法計算の2つがあるが、区分所有建物の床面積は、規約で別段の定めをしない限り「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」(区分所有法第14条3項)として、内法計算によることとしている。

一般的には当事者の間に入って便宣を図ったり尽力することで、不動産取引では他人間の契約行為の締結に尽力する媒介行為を「仲介」という。宅建業法等の法令では「媒介」という。なお、宅建業者が行う不動産広告では取引態様の明示として「媒介(仲介)」又は「仲介」とされる。宅建業者が行う不動産取引の仲介の法律的な性格は商法でいう他人間の商行為の媒介である仲介営業(商事仲立ともいう。商法第543条以下)の場合のほか、一般私人間の企業経済活動ではない不動産取引の媒介をする民事仲立の場合があるが、民事仲立については法律に特別の規定はない。媒介契約は、依頼者からの依頼に基づき媒介という事実行為を目的とするので準委任の規定(民法656条)と解され、委任の規定(民法643条以下)を準用するべきものとされている。

宅地建物取引に関する実務用語の一つで「仲介報酬」ともいう。通常、宅地・建物の売買等の媒介行為が仲介等と呼ばれその業務報酬を手数料と呼ぶことが多い。宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約に基づき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと。宅地建物取引業法等では宅地建物取引業者が宅地・建物の売買等の媒介に関して受けることの報酬額の上限が規定されている。

民法が定める担保物権の一つ。債務者又は第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産などについて優先弁済を受ける担保物件をいう。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質権と異なっている。債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

鉄筋コンクリートの骨組み後に、壁にコンクリートブロックをはめこむ工法。

都市の健全な発展と秩序ある整備を図る為の土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で都市法の規定により定められたものをいう。

目的地まで80メートルを1分として計算された時間で、信号待ちなどの時間は含まれていない。

建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。市街地内にある幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたもの。つまり現行の建築基準法の規定では、(都市計画区域において)敷地が4メートル以上の道路に接していないと原則として建築が建てられないことになっているが、法施行前の要件を満たさない敷地を救済するための規定である。

宅地建物取引に関する法律用語の一つ。「媒介」とは、宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主と買主(又は貸主と借主)との間に立って、取引成立に向けて活動するという意味。宅地建物取引業法では宅地・建物の売買・交換に関して宅地建物取引業者が媒介の依頼を受けた際にその依頼者との間で締結する契約が媒介契約とされている。

アパートの呼称として使用される名称。特にプレハブ工法の2階建て共同住宅を指していることが多い。

木板や木質材料による床板のことを一般に「フローリング」という。洋風の木質床仕上材で、ブナ、ナラ等の広葉樹材を幅10cm程度の板材としたもの。フローリングには、単層フローリング(一枚の厚い天然木単板を多数敷き詰めたもの)と、複合フローリング(単板を重ねて表面に天然木単板を接着した板材を多数敷き詰めたもの)の2種類がある。フローリング素材は掃除がしやすくダニの心配がない等の利点があるが、マンションでは下階へ音が伝わりやすくなるため、これを克服するには、フローリングとクッション材を複合した商品(複層フローリング)を使用することが有効である。

3階以上で鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物のこと。日本におけるマンションは、一般的には鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。ただし賃貸共同住宅の場合には、PC造・重量鉄骨造であっても、マンションと呼ばれることがある。

友人同士が同じ部屋にある別々の1室に、それぞれ賃貸契約を結び、居室以外を共同で使用する契約形態。

都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層居住専用地域など12種類がある。

マンションなどで階下の部屋の屋根部分を利用したバルコニーのこと。通常のバルコニーと比べて広い空間を確保することができる。